Hintergrundinformationen zu Fortress

Selbstdarstellung

Die Fortress Investment Group LLC ist eine global tätige Investmentgesellschaft, die ein Beteiligungskapital von ca. 15 Milliarden US-Dollar für überwiegend institutionelle Investoren verwaltet.
Fortress wurde 1998 gegründet .
Unter der Federführung von Fortress wurden über 60 Transaktionen im Bereich von Finanz- und Immobilienanlagen in Nordamerika und Europa für die Private Equity Fonds durchgeführt. Die Investments repräsentieren einen Wert von mehr als 30 Milliarden US-Dollar. Zahlreichen Beteiligungsunternehmen wurde Fremdkapital durch die Ausgabe von Wertpapieren im Wert von mehr als 14 Milliarden US-Dollar zur Verfügung gestellt.

Bisherige Wohnungskäufe in Deutschland

2004: 81.000 Wohnungen der BfA (Gagfah) für 3,5 Mrd.

2005: 30.000 Wohnungen der Immobilientochter der Norddeutschen Landesbank (Nileg) für 1,5 Mrd.

Negative Erfahrungen mit Fortress

Beispiel Stuttgart:
Artikel aus der Mieter Zeitung Stuttgart, 6/2005 von Rolf Gaßmann

Wohnungsverkäufe führen zu Mieterhöhungen

Als vor einem Jahr die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte wegen der leeren Rentenkassen ihr Wohnungsunternehmen Gagfah verkaufte, wurden die Mieter beruhigt: Eigenbedarfskündigungen würden vertraglich für die nächsten 10 Jahre ausgeschlossen (für über 60-jährige Mieter sogar lebenslang), Luxusmodernisierungen seien nicht möglich, Mietererhöhungen in den ersten fünf Jahren auf 1,5 Prozent über dem Verbraucherpreisindex begrenzt.
Umso erstaunter waren die Gagfah-Mieter in Stuttgart, als sie kurz nach Eigentümerwechsel Mieterhöhungen erhielten, die die gesetzlich zulässige Grenze von 20 Prozent voll ausschöpften. Hilfe suchend wandten sich auch Mieterin Charlotte B. an den Mieterverein Stuttgart und bat um Überprüfung.
In einem Protestschreiben wandte sich Mietervereinsvorsitzender Rolf Gaßmann an den Vorstand der Gagfah. Er erinnerte an die Presseerklärung anlässlich des Verkaufs der bundesweit 80.000 Wohnungen. Dabei sei der Öffentlichkeit vermittelt worden, der Mieterhöhungsspielraum werde für insgesamt zehn Jahre „weiter als gesetzlich vorgesehen eingeschränkt“. davon sei bei den Mieterhöhungen keine Rede mehr, vielmehr erhöhe die Gagfah bis zur gesetzlich möglichen Grenze von 20%.
Die Antwort der für Stuttgart zuständigen Geschäftsführung findet der Mieterverein äußerst empörend. So behauptet die Gagfah nun, dass „Vereinbarungen und Verpflichtungen überwiegend keine Wirkung gegenüber Dritten entfalten, zu denen auch die Mieter gehören“. Des Weiteren behauptet die Gagfah, die Begrenzung der Mietpreiserhöhungen auf 1,5% über der Inflationsrate beziehe sich nur auf den Gesamtbestand der Gagfah. Rolf Gaßmann schlussfolgert, „die Vereinbarung ist das Papier nicht wert, auf dem es geschrieben wurde, da die Gesamtmiethöhe der Gagfah ihre 20-prozentige Mieterhöhung einfach damit begründen, dass sie im Osten Deutschlands die Miete nicht erhöhe.
Der Mieterverein Stuttgart verlangt nun vom Präsidenten der Deutschen Rentenversicherung eine Klärung der Angelegenheit. Er fordert diesen per Brief auf, klarzustellen, "„welche Kontrollmechanismen Sie eingesetzt haben, damit die Einhaltung der Auflagen des Kaufvertrages überprüft wird“ und ob er die Auffassung teile, „dass die Vereinbarungen gegenüber Mietern keine Wirkung haben“.
Die Erklärungen der nun sich im amerikanischen Besitz befindlichen Gagfah legen für Rolf Gaßmann den Verdacht nahe, dass Mieter und Öffentlichkeit grob getäuscht wurden. Schon wenige Monate nach Übernahme des Wohnungsbestandes durch den amerikanischen Investor Fortress war der Presse zu entnehmen, dass die Gagfah innerhalb von 18 bis 24 Monaten an die Börse gebracht werden soll. Um hierbei hohe Spekulationsgewinne zu erzielen, muss Fortress durch saftig steigende Mieteinnahmen weiter raffgierige Kapitalanleger für den Aktienkauf interessieren.
Mieterverein und Mieterbund bekämpfen seit Jahren solche Wohnungsverkäufe. „Unsere Wohnungsbestände dürfen nicht weiterhin den kurzfristigen Profitinteressen von in- oder ausländischen Heuschrecken ausgeliefert werden“, fordert Gaßmann.

Die WOBA Dresden GmbH ist nach der Fusion von Südost Woba Dresden GmbH, Wohnbau Nordwest GmbH, Stesad GmbH und Stesad Immobilien GmbH das einzige kommunale Wohnungsunternehmen in der Landeshauptstadt Dresden. Die WOBA Dresden GmbH verfügt über 47.829 Wohnungen, 1.337 Gewerbeeinheiten und 8.195 PKW-Stellplätze. Sie stellt damit einen übergroßen Anteil des städtischen Vermögens dar. Dieses Vermögen muss unter kommunaler Steuerung bleiben.

Die Ursachen des Haushaltsdefizits der Stadt Dresden werden mit dem Totalverkauf nicht behoben, sondern allenfalls teilweise und höchst provisorisch die Löcher gestopft. Die Veräußerung bringt erhebliche Nachteile für die Landeshauptstadt mit sich, da sie sämtliche Einflussmöglichkeiten auf den Wohnungsmarkt und jährliche WOBA-Gewinne in Höhe von 10 Millionen Euro einbüßen würde.

Mit dem Großteil des städtischen Vermögens wäre auch ein direkter Einfluss auf die Stadtentwicklung verloren. Hartz-IV-Empfänger und Niedrigverdiener fänden noch schwieriger angemessenen Wohnraum. Die Absicherung der Interessen von Stadt und Mietern gewährleistet auch eine Sozialcharta, die weder insolvenzfest noch unbefristet gültig ist, nicht nachhaltig .Obendrein kommt ein Totalverkauf ausschließlich an ausländische Fondsgesellschaften in Betracht, die auf pure Renditemaximierung orientiert sind. Das stellt ein erhebliches Risiko zulasten von Mietern und WOBA-Beschäftigten dar.

Ausführliche Informationen zum 100%-Verkauf der WOBA

WOBA-Verkauf: Konsequenz einer falschen Investitionspolitik
Aufgrund einer langjährig verfehlten Finanzpolitik, vor allem durch die hohe Kreditaufnahme für überdimensionierten Straßenbau in den Jahren 1991 bis 1995, hat sich die Stadt in eine finanzielle Zwangslage mit riesigen Haushaltslöchern gebracht. Allein der Tunnel am Wiener Platz kostete die Stadt über 100 Mio. Euro. Die Entscheidung für den Bau der Autobahn A17 verpflichtete die Stadt zum Bau von Autobahnzubringern auf eigene Kosten, die ganz nach Dresdner Manier zu groß und zu teuer geplant wurden.
Der von der Mehrheit des Stadtrates betriebene 100%-ige WOBA-Verkauf dient dazu, einen für die nächsten Jahre genehmigungsfähigen Haushalt hinzubiegen und Straßengroßprojekte wie die per Bürgerentscheid bestätigte Waldschlößchenbrücke und den überzogenen B 173-Ausbau durchzuziehen.

Durchmarsch im Stadtrat ohne Diskussion
Im März beschloss der Stadtrat, drei Varianten der „Vermögensaktivierung“ der WOBA zu prüfen: Anteilsverkauf, paketweiser Grundstücks- und Wohnungsverkauf oder Kreditaufnahme durch die WOBA. Im Juni, noch vor Abschluss der Variantenprüfung, beschloss die Mehrheit des Stadtrates den Verkauf von 100% der WOBA. Die prozessbegleitende Lenkungsgruppe, in der auch Stadträte sitzen, verkommt durch Tischvorlagen und fehlende Beratungszeit bei hohem zeitlichen Druck zu einem Schnittchengremium. Diskussionen in den Fachausschüssen für Soziales und Stadtentwicklung fanden bisher überhaupt nicht statt!

Ist der WOBA-Verkauf die Rettung bei der Entschuldung?
Nein. Die Verwaltung behauptet es: die Verkaufserlöse sollen ausschließlich zur Schuldentilgung eingesetzt werden. Dies ist aber nicht die Wahrheit. Denn für die Jahre 2005 bis 2008 werden von den Erlösen 136 Mio. € im Vermögenshaushalt eingeplant. Der Vermögenshaushalt legt den Schwerpunkt aber nach wie vor auf Straßengroßprojekte (2005: 107 Mio. €) mit teuren Folgekosten, anstatt auf die Sanierung von Kitas (2005: 11 Mio. €) und Schulen (37 Mio. €). Das heißt: die Ursachen unserer Finanzprobleme werden nicht bearbeitet, so dass sie uns bald wieder einholen werden! Diese Politik enterbt unsere Kinder und Enkel! In Straßenbauprojekte zu investieren, nur weil es dafür Fördermittel gibt, halten wir für falsch. Denn auch Fördermittel sind öffentliche Gelder und dürfen nicht verschwendet werden. Zudem können sie häufig auch für andere Zwecke eingesetzt werden. Und die Eigenanteile der Stadt überfordern Dresden oft jetzt schon.

Wie können die Dresdner Haushaltsprobleme anders gelöst werden?
Wir schlagen zur Lösung der Dresdner Haushaltsprobleme ein radikales Umsteuern vor: Sanierung statt Verkehrsneubauprojekten und bauliche Investitionen nur dort, wo dann laufende Kosten gespart werden. Nur unter dieser Bedingung können wir uns z.B. vorstellen: Den Verkauf eines WOBA-Anteils unter 50% zu einem günstigen Zeitpunkt, verträgliche Verkäufe von Wohnungen und Grundstücken an die Mieter incl. Genossenschaftsausgründungen sowie weitere Sparmaßnahmen im Verwaltungshaushalt. Mit dem Freistaat muss zur Mitfinanzierung sozialer Aufgaben verhandelt werden.

Wer kommt als Käufer in Betracht?
Derzeit investieren in den deutschen Mietwohnungsmärkten vor allem ausländische Fondsgesellschaften, z.B. Fortress, Blackstone, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Corpus, Cerberus oder Terra Firma. Die Investition erfolgt mit der klaren Erwartung einer rentierlichen Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Margen müssen nach den Vorgaben der Geldgeber deutlich über 10 %, bezogen auf das eingesetzte Kapital, liegen. So stieg die Dividende der Berliner GEHAG nach dem Verkauf von ca. 4 Millionen DM (1998) auf bspw. 114 Millionen im Jahr 2001, also um mehr als das 25-fache! Wohnungsgesellschaften werden hier zum Spielball von Risikokapitalgeschäften.

Wie sollen diese Gewinne erzielt werden?
- Durch betriebswirtschaftliche Verbesserung der Unternehmensführung,
- durch Verkauf einzelner Wohnungen und Immobilien, Ausnutzung aller Mieterhöhungsspielräume, Schaffung von Modernisierungsgewinnen, Streckung oder Aussetzung von Instandsetzungsprogrammen oder die Entnahme von Rücklagen und
- durch weiteren Handel mit den erworbenen Wohnungsbeständen und Anteilen.
Da die Erlöse aus Verkäufen sowie betriebswirtschaftlichen Verbesserungsprozessen spätestens nach fünf Jahren erschöpft sein werden, kommt danach eine weitere Renditesteigerung hauptsächlich aus Mieteinnahmen. Dies bedeutet z.B. höhere Grundmieten, Einsparungen bei Instandhaltung oder Luxus-Modernisierungen.

Welche finanziellen Nachteile bringt der Verkauf für Dresden?
Dresden verliert mit einem Verkauf Einflußmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt und jährliche WOBA-Gewinne von derzeit 10 Mio € im Jahr, die in den Stadthaushalt fließen. Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des deutschen Mieterbundes: „Die Kommunen geben mit dem Verkauf ihrer Wohnungsbestände einen Faustpfand aus der Hand, was spätestens beim nächsten Engpass auf dem Wohnungsmarkt hohe Folgekosten nach sich ziehen wird: Notwendiger Ankauf neuer Belegungsrechte , neue Strategien zur Unterbringung von Obdachlosen und zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit, die Übernahme höherer Mieten und steigender Wohngeldausgaben bei Anstieg des allgemeinen Mietenniveaus...“
Auch die konkrete Vertragsgestaltung enthält Risiken. So könnte der Investor Schadensersatz fordern, wenn die Wohnungen Mängel haben, so geschehen beim Verkauf der Berliner GSW. Setzt die Stadt wirksame Sozialkriterien durch, mindert das den Kaufpreis, daher bremsen hier OB Roßberg und Finanzbürgermeister Vorjohann. Eine Abwägung zwischen sozialen Folgekosten, verlorenen Gewinnen für die Stadt und einer Schuldentilgung durch den erzielbaren Kaufpreis existiert leider nicht.

Wie weit kann eine Dresdner Sozialcharta die Stadt und die Mieter absichern?
Die Bürgerinitiative „WOBA erhalten!“ist gegen den WOBA-Verkauf; wir wollen aber auch die Rechte der Mieterinnen und Mieter und sowie Verantwortung der WOBA für die Stadtentwicklung im Falle eines Verkaufes wahren. Wichtige Anregungen gibt die sogenannte „Gagfah-Sozialcharta“, die die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte 2004 beim Verkauf der 81.000 Wohnungen ihrer Wohnungsgesellschaft Gagfah an Fortress vereinbarte.
Leider können Sozialkriterien unterlaufen werden, wenn sie nur im Kaufvertrag vereinbart sind. Wir fordern daher, dass die sozialen Schutzkriterien direkt in die Mietverträge zwischen der WOBA und den Mietern aufgenommen werden. Aber: Viele Vereinbarungen werden auf maximal 10 Jahre begrenzt! Danach dürften sich die negativen Verkaufsauswirkungen potenzieren. Außerdem ist es weder möglich noch üblich, alle denkbaren Problembereiche vertraglich zu regeln.

Sind auch Nicht-WOBA-Mieter vom Verkauf betroffen?
Ja. Betroffen sind alle Dresdnerinnen und Dresdner. Denn ein großer Teil des städtischen Vermögens ist dann unwiederbringlich verloren. Außerdem verliert Dresden Einfluss auf die Stadtentwicklung. Ob beispielsweise Spielplätze und bislang öffentlich genutzte Wege durch die Wohngebiete erhalten bleiben, liegt dann in der Hand des Investors. Da der Käufer seine Spielräume zur Mieterhöhung und Modernisierung maximal ausnutzen wird, erwarten wir eine Steigerung des allgemeinen Mietniveaus. Für Hartz-IV-Empfänger und Niedrigverdiener wird es schwieriger, eine angemessene Wohnung zu finden.
Wir haben vorgeschlagen, dass der Käufer - wenn denn ein Verkauf schon sein muss - der Stadt Fonds zur freien Verwendung für Soziales und Stadtentwicklung zur Verfügung stellt. Damit könnten dann Maßnahmen finanziert werden, für die sonst das Geld fehlt - z. B. Investitionen im öffentlichen Raum oder in Begrünung.

Bisherige beispielhafte Erfahrungen mit Verkäufen:

Problem Betriebskostensteigerung durch Ausgliederungen
Nach einer Privatisierung werden oftmals Leistungen (Hausmeisterdienste, Grünanlagenpflege, Wärmeversorgung...) ausgegliedert bzw. extern erbracht und damit verteuert. So stiegen z.B. 1998 nach der Privatisierung die Heizkosten einer Wohnanlage in Berlin-Wedding bei gleichem Verbrauch um Größenordnungen (z.B. von 1.000 auf 1.800 DM).

Problem der Wohnungsweiter-und-weiter-Verkäufe
Nach dem Verkauf der Berliner GEHAG 1998 (29.000 Wohnungen) sind schon im ersten Jahr 3000 Wohnungen weiterverkauft worden. Davon gingen lediglich 280 Wohnungen an ehemalige Mieter. Das Ziel der Schaffung von "Mietereigentum" und das Verbot von en-bloc-Verkäufen stand weitgehend nur auf dem Papier.
2004 wurde in Berlin die größte Wohnungsbaugesellschaft des Landes, die GSW mit insg. 70.000 Wohneinheiten, an die amerikanischen Fonds- bzw. Investgesellschaften Whitehall und Cerberus verkauft. Schon innerhalb des ersten Jahres nach dem Kauf sollen 20.000 Wohnungen weiterverkauft werden! Bereits vier Monate nach der Privatisierung wurde ein Teil-Bestand von 1529 Wohnungen an die Vivacon AG verkauft, die ihrerseits noch 2004 886 Wohnungen an die österreichische conwert Immobilien Invest AG verkaufte.

Probleme bei Modernisierungen & Mieterhöhungen
Nur drei Monate nach dem Verkauf an conwert wurde der Austausch der Fenster (Mietsteigerung ca. 15 Euro/Monat) und der Anbau von Balkonen (Mietsteigerung ca. 50 Euro/Monat) angekündigt. Eine Befragung zeigte: Die angekündigten Mietsteigerungen sind für 81% der Befragten ein Problem. Bei den Mieter/innen, die einen Balkon bekommen sollen, liegt dieser Anteil sogar bei 85%.

Druck auf Mieter bei Modernisierungen
Die GSW bat im Februar 2005 um die Zustimmung zu den geplanten Modernisierungen mit kurzfristiger Terminsetzung. Obwohl Mieter/innen bei Modernisierungsankündigungen eine dreimonatige Bedenkzeit zusteht, hat die GSW nach Ablauf des ersten Termins unter Klageandrohung einen zweiten Termin festgesetzt. Bei Mieter/innen, die auch bis dahin nicht unterschrieben (und damit die ihnen zustehende Bedenkzeit in Anspruch nahmen oder die Modernisierung ablehnten), versuchte die GSW mit Telefonanrufen und weiteren Schreiben den Druck für eine Zustimmung zur Modernisierung zu erhöhen.

Druck auf Mieter zum Wohnungskauf
Nach dem GEHAG-Verkauf in Berlin wurden Mieter unter Druck gesetzt, ihre Häuser zu kaufen (Hufeisensiedlung Berlin), bei Kaufunwilligen gab es praktisch nur unter Klageandrohung etc. Instandhaltungsmaßnahmen, Käufern wurden diese selbst aufgebürdet, Mieterhöhungsspielräume als „Anreiz“ zum Kauf wurden vollständig ausgenutzt, einer eigens gegründeten Mietergenossenschaft wurde der Kauf der Siedlung jedoch nicht ermöglicht.

Änderung des baulichen und sozialen Charakters von Wohngebieten
Durch den Verkauf von Hufeisensiedlungshäusern an die Mieter änderte sich der Charakter der denkmalgeschützten Anlage, z.B. wurden Gärten zu Parkplätzen umfunktioniert, alte mehrteilige Holzfenster durch einteilige Kunststofffenster ersetzt, Denkmalschutzbestimmungen zunehmend unterlaufen. Zwischen den Bewohnern kam es durch Unterteilung in Käufer und Nichtkäufer zunehmend zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Probleme bei Liquiditätsschwierigkeiten der Investoren
1996, nach dem Verkauf von 15% der Gebäudewirtschaft Cottbus an die Aubis-Gruppe, lagen aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten der Investoren die Sanierungsarbeiten einige Monate lang brach. Heizungsanlagen wurden nicht repariert, abgerissene Balkone gerieten zum Sicherheitsrisiko. Die von den Mietern kassierten Betriebskosten für Wasser, Strom und Müllabfuhr wurden von den Investoren teilweise nicht weitergeleitet. Wie auch in Görlitz drohten die Stadtwerke in Cottbus damit, den Strom abzustellen.

Vorsicht vor rechtsextremen Bauernfängern!
Die Entscheidung des Dresdner Stadtrates vom 14. Juli hat bei vielen Menschen Beunruhigung und Empörung ausgelöst. Rechtsextremistische Kräfte versuchen, das auszunutzen und haben die Einwohnerversammlungen zum WOBA-Verkauf massiv als Tribüne genutzt. Außerdem ist vor einem Teil der z. Zt. kursierenden Unterschriftenlisten zu warnen. Es besteht die Möglichkeit, dass extremistische Gruppen versuchen, über Unterschriftenlisten Adressen zu erhalten! Wir empfehlen Ihnen daher, bei Unterschriftenlisten genau hinzugucken!
Der in rechtsextremen Kreisen verkehrende Enrico F. sammelt sogar Unterschriften für ein angebliches „Bürgerbegehren“. Dabei hat er dreist eine bekannte engagierte WOBA-Mieterin ohne ihr Wissen als Unterstützerin auf diesen Unterschriftenlisten angegeben! Hierzu sagen wir: Ein Bürgerbegehren muss hohen juristischen Ansprüchen genügen und einen realistischen Kostendeckungsvorschlag enthalten. Den Mieterinnen und Mietern ist mit diesem Schnellschuss, der vor Gericht keinerlei Bestand haben würde, nicht gedient !

Unterschriftenlisten prüfen! Kräfte bündeln!
Deshalb: Prüfen Sie bitte genau, was Ihnen zum Unterschreiben vorgelegt wird! Auf den Unterschriftenlisten für das Bürgerbegehren der Bürgerinitiative „WOBA erhalten!“ sind Vertreter der Initiatoren als Einreicher angegeben. Diese Unterschriftenlisten sind als pdf-Datei abrufbar. Nur diese Listen werden später rechtlich anerkannt werden Deshalb nutzen Sie auch bitte nur noch diese, wenn Sie gegen den Verkauf der WOBA unterschreiben oder aber selbst Unterschriften sammeln wollen!

Unterstützen auch Sie mit Ihrer Unterschrift das Bürgerbegehren zum
WOBA-Verkauf!

Ihre Bürgerinitiative
WOBA erhalten!